서울 아파트 매매 및 전세 시세 동향 2026을 한눈에 정리했어요. 상승폭 둔화, 전세 매물 급감, 신축 강세 등 실수요자가 알아야 할 최신 변화와 팁까지 모두 담았습니다.
서울 아파트 매매 동향 2026 – 상승폭 둔화와 지역별 흐름
서울 아파트 매매 시세는 최근 4주 만에 상승폭이 둔화되는 모습을 보이고 있어요. 2026년 2월 첫째 주(2일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.27% 상승했는데, 이는 앞선 1월 넷째 주 0.31%에 비해 오름폭이 줄어든 거예요(한국부동산원). 이런 변화는 강남권과 한강벨트, 강북 등 주요 지역 모두에서 확인되고 있죠.
- 2026년 2월 서울 아파트값 상승률은 0.27%로 둔화(한국부동산원)
- 강남4구 중 송파구는 전주 0.31%에서 이번 주 0.18%로 하락폭이 컸고, 강동구(0.39%→0.29%), 서초구(0.27%→0.21%)도 오름폭이 줄었어요.
- 한강벨트 마포구와 동작구도 각각 0.41%→0.26%, 0.44%→0.29%로 둔화됐고, 성동구 역시 0.40%→0.36%로 소폭 줄었어요.
- 강북권 노원구는 0.41%에서 0.30%로, 강북구는 0.12%에서 0.07%로 하락했어요.
- 반면 관악구는 0.55%에서 0.57%로, 중구는 0.28%에서 0.31%로 상승폭이 확대됐어요.
이처럼 구별로 차이가 크지만, 전반적으로는 다주택자 양도세 중과 유예 종료(5월 예정) 등 정책 영향으로 매물이 늘고, 상승세가 다소 진정되는 분위기예요. 서울 아파트 매매 시장은 2026년 들어 상승폭이 둔화되는 추세예요.
- 매수 고민 중이라면, 구별 변동률과 정책 일정(양도세 중과 유예 등)을 꼭 확인해 두세요.
- 관악구·중구 등 일부 지역은 신고가 거래가 이어지고 있으니 관심 지역 시세를 꼼꼼히 체크하는 게 필요해요.
서울 아파트 전세 시세 – 전세 매물 25% 급감, 신축 단지 수요 집중
서울 아파트 전세 시장은 매물 부족과 장기간 가격 상승이 가장 큰 특징이에요. 2026년 1월 28일 기준 서울 전세물건은 2만2079건으로, 전년 동기(2만9566건) 대비 25.4%나 줄었어요(부동산 빅데이터 플랫폼 아실). 특히 성북구는 1164건에서 156건으로 86.6% 감소, 관악구도 776건에서 212건으로 72% 넘게 줄었죠.
- 서울 전세물건은 1년 새 25.4% 감소(2026년 1월 기준, 아실)
- 성북구 -86.6%, 관악구 -72% 등 일부 지역은 매물 증발 수준이에요.
- 이런 공급 부족으로 서울 전세가격지수는 2025년 1월 셋째 주 이후 50주 연속 상승 중(한국부동산원).
- 강남 3구 중 서초구 19주, 강남구 39주, 송파구 52주 연속 전셋값이 오르고 있어요.
- 전세 수요가 신축 아파트 매매로 이동해 신축 단지 가격이 빠르게 오르는 현상도 뚜렷해요.
예를 들어, 지난해 1월 입주한 광진구 자양동의 한 신축 단지(전용 84㎡)는 분양권 거래가가 약 15억원대에서 9월 26억8000만원으로 1년이 채 안 돼 11억원 이상 상승했어요. 서울 전세시장은 매물 부족과 신축 단지 강세가 뚜렷해요.
강남권, 한강벨트, 외곽 지역별 서울 주택시장 비교
2026년 서울 아파트 시장은 지역별로 온도차가 커요. 강남권과 한강벨트는 상승폭이 둔화되고 있는 반면, 관악구·중구 등 외곽 지역은 오히려 상승세가 확대되고 있어요. 특히 신축 아파트의 희소성이 주목받으며, 새 아파트에 대한 매수세가 강해졌죠.
- 서울 아파트 시장은 강남, 한강벨트, 외곽 지역별로 온도차가 커요.
- 강남4구는 상승폭 둔화(송파 0.18%, 강동 0.29%, 서초 0.21%)
- 한강벨트(마포, 동작, 성동)도 오름폭 줄었어요.
- 관악구 0.57%, 중구 0.31% 등 외곽은 상승세 유지 혹은 확대
- 신축 단지(예: 광진구 자양동, 성동구 성수동 등)는 1년 새 10~14억원 이상 신고가 경신 사례가 나왔어요(국토부 실거래가).
전세 매물 부족, 신축 단지 희소성, 정책 이슈(양도세 중과 유예 종료 등)가 복합적으로 작용하며 지역별로 시세 흐름이 달라지고 있어요. 서울 부동산 시장은 지역별·신축 단지별로 흐름이 갈리고 있어요.
- 내 집 마련 계획이 있다면, 관심 지역의 전세·매매 매물 동향과 신규 입주 단지 정보를 꼭 체크하세요.
- 신축 단지 매수는 가격 급등 사례가 많으니, 실거주 목적과 자금 계획을 충분히 세우는 게 중요해요.
2026년 서울 신규 분양·입주 단지와 실수요자 체크리스트
2026년에도 서울에서는 다양한 신규 분양과 입주가 예정되어 있어요. 전세 매물이 부족한 상황에서 신규 단지 공급이 실수요자에게 중요한 기회가 될 수 있죠. 현재 입주 또는 분양 중인 대표 단지로는 송파구 신천동의 대단지, 강서구 방화동, 서초구 잠원동, 동작구 흑석동 등 다양한 지역이 있어요.
- 서울 신규 공급 단지는 트리플 역세권, 대규모 커뮤니티 등 입지 경쟁력을 갖춘 곳이 많아요.
- 송파구 신천동 대단지는 1865세대 규모, 다양한 교통·생활 인프라가 강점이에요.
- 방화동, 잠원동, 흑석동 등도 역세권, 학군, 한강 인접 등 특징이 뚜렷해요.
- 교통, 교육, 생활 인프라, 커뮤니티 등 체크리스트를 미리 점검하세요.
신규 분양·입주 단지는 청약 자격, 자금 계획, 분양가 수준 등을 꼼꼼히 따져봐야 해요. 2026년 서울 신규 분양 단지는 교통, 인프라, 커뮤니티 등 경쟁력이 중요해요.
서울 아파트 매매 및 전세 시장 – 실수요자를 위한 실전 체크리스트
최근 서울 아파트 매매 및 전세 시장은 매물 증가, 전세 매물 급감, 신축 단지 강세, 정책 변화 등으로 실수요자가 꼭 체크해야 할 포인트가 많아요. 시장 변동성이 크기 때문에, 내 집 마련이나 전월세 계약 전에는 반드시 지역별 시세와 정책 일정을 꼼꼼히 확인해야 해요.
- 서울 아파트 시장은 매매·전세·신축 단지별로 실수요자 전략이 달라져요.
- 매수 희망자는 상승폭 둔화, 매물 증가 등 시세 변화를 지속적으로 체크하세요.
- 전세를 준비한다면, 전세 매물 부족과 장기 상승세에 대비해 미리 움직이는 게 좋아요.
- 신규 분양 단지 청약 시에는 입지, 분양가, 커뮤니티 시설, 교통, 학군 등 체크리스트를 만들어 비교해 보세요.
- 정책 변화(예: 양도세 중과 유예 종료)도 매물과 가격에 영향을 줄 수 있으니 일정과 내용을 꼭 확인해 두세요.
내 집 마련, 전월세 계약, 청약 등 실수요자라면 시장 흐름과 정책, 지역별 시세를 꼼꼼히 비교하는 게 2026년 부동산 시장에서 현명한 선택이 될 거예요. 지금 바로 내 상황에 맞는 전략을 점검해보는 건 어떨까요?
