서울 전세 시장 동향 2026, 전세가 오름세에 실수요자라면 꼭 체크해야 할 변화

서울 전세 시장 동향 2026을 파악하면 전세가 상승과 매물 품귀 현상에 대비할 수 있어요. 최근 전세 공급 부족과 가격 변화, 실거주 의무 강화 등 핵심 이슈를 정리했어요.

서울 전세 시장 동향 2026, 전세 매물 얼마나 줄었나?

서울 전세 시장 동향 2026을 살펴보면 최근 1년 동안 전세 매물이 크게 줄고, 가격은 계속 오르고 있다는 점이 가장 두드러져요. 2026년 2월 4일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만1674건으로, 1년 전인 2025년 2월 4일 2만7424건보다 21% 감소했어요. 특히, 성북구는 같은 기간 1170건에서 137건으로 88.3%나 줄었고, 강동구 역시 64.4%나 감소했어요. 2026년 1월 기준 서울 전세 매물은 1년 전보다 5분의 1 가까이 줄었어요. 공급이 줄면 가격이 오르기 마련인데, 실제로 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전세 가격은 2025년 2월 첫째 주 이후 51주 연속 상승세를 기록했어요. 전세 매물 부족과 가격 상승이 동시에 일어나면서, 전세를 찾는 실수요자들의 부담이 커지고 있는 거죠. 2026년 1월 4주 기준 서울 전세수급지수는 104.8로 수요 우위 구도가 이어지고 있어요.

전세 매물 변화는 부동산 플랫폼, 국토부 실거래가 시스템 등 공식 통계를 꼭 확인하세요.
매물 품귀가 심한 성북, 강동 등 강북권은 특히 전세 찾기가 더 어려워질 수 있어요.
전세 가격 변동 추이를 지역별로 체크하면서 희망 지역의 매물 동향을 미리 파악해두면 도움이 돼요.

실거주 의무·다주택자 정책 변화가 서울 전세시장에 미치는 영향

2026년 서울 전세 시장 동향에서 빠질 수 없는 이슈가 바로 실거주 의무 강화와 다주택자 규제예요. 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서, 아파트를 매수하면 2년간 직접 거주해야 해요. 이 때문에 새로 집을 산 사람들이 직접 입주하고, 전세로 내놓는 물량이 크게 줄었죠. 2026년 2월 기준, 실거주 의무 강화로 전세 공급이 감소했어요. 여기에 더해 올해 5월 9일 다주택자 양도세 중과 면제 유예가 종료될 예정이에요. 다주택자들이 매도에 나서는 대신 실거주로 전환하거나, 아예 전세 대신 월세나 반전세로 돌리는 경우도 늘고 있어요. 전세 매물의 반전세·월세 전환도 늘고 있어 실수요자는 선택지가 줄었어요.

계약 전, 매물의 임대 형태(전세/월세/반전세) 변동 가능성을 꼭 확인하세요.
토지거래허가구역 내 신규 매수자는 실거주 의무가 있다는 점을 유념하세요.
다주택자 매물 증가와 전세 공급 감소가 동시에 일어나면서 전세가 불균형이 심화될 수 있으니, 상황을 꾸준히 체크해 두세요.

서울 전세가 51주 연속 상승, 실제 계약 현장에서는 어떤 일이?

서울 전세 시장 동향 2026에서 눈여겨볼 부분은 실제 계약 현장에서도 전세가격이 급등하고 있다는 점이에요. 한국부동산원 조사에 따르면 2025년 2월 첫째 주 이후 51주 연속 서울 아파트 전세가격이 올랐고, 2026년 1월 4주 기준으로도 0.14% 상승했어요. 2026년 1월 기준 서울 아파트 전세가격은 1년 가까이 오름세를 유지했어요. 전세 매물이 부족하다 보니 갱신 계약과 신규 계약 간에 수억 원씩 차이가 나는 ‘이중 가격’ 현상도 나타나고 있어요. 예를 들어, 강동구 고덕그라시움 전용 59㎡(13층)는 2026년 1월 17일 기존 전세 계약을 6억3000만 원에 갱신했지만, 같은 날 같은 평형 2층 매물은 신규 전세 계약이 1억2000만 원 높은 7억5000만 원에 체결됐어요. 갱신권을 사용하면 인상률이 5%로 제한되지만, 신규 전세는 시세 반영이 커요.

계약갱신요구권을 활용해 전셋값 급등을 피할 수 있는지 체크해 보세요.
신규 계약과 갱신 계약의 시세차가 크기 때문에, 갱신이 가능한 경우 비용 부담이 훨씬 낮을 수 있어요.
실제 계약 현장에서는 신규 전세가 부담스러울 수 있으니, 미리 자금 계획을 세우세요.

전세 품귀, 수도권 외곽·월세 전환 등 실수요자 선택지 변화

서울 전세 시장 동향 2026에서 전세 매물 품귀가 심해지다 보니, 실수요자들의 선택지도 달라지고 있어요. 전세 가격 부담과 매물 부족 때문에 신혼부부, 사회초년생 등은 수도권 외곽 지역이나 오피스텔·월세로 눈을 돌리고 있어요. 예를 들어, 경기 안양시의 30년 이상 된 소형 아파트에 보증금 1000만 원, 월세 80만 원으로 신혼 살림을 시작한 사례도 있어요. 2026년 서울 전세 매물 품귀로 수도권 외곽 이주가 늘고 있어요. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 2025년 서울 아파트 전세 계약 13만8419건 중 45.6%가 기존 계약 재계약이었고, 계약갱신요구권 사용률도 56%로 크게 늘었어요.

매물 부족이 심할 때는 수도권 외곽 지역의 교통, 인프라, 주변 시세를 꼼꼼히 비교해보세요.
월세나 반전세로의 전환이 불가피하다면, 보증금과 월세 비율, 관리비 등 추가 비용을 반드시 확인하세요.
오피스텔, 소형 아파트 등 다양한 주거 형태의 장단점을 체크해서 자신에게 맞는 선택지를 찾는 게 중요해요.

서울 전세 시장 2026, 실수요자를 위한 체크리스트와 실전 팁

서울 전세 시장 동향 2026을 종합해 보면, 전세 매물 부족과 가격 상승, 실거주 의무 강화, 임대차 3법 등 여러 요인이 복합적으로 작용하고 있어요. 2026년 서울 전세 시장에서는 실수요자의 준비가 더욱 중요해졌어요. 실제로, 2026년 1월 기준 서울 아파트 전세 수급 불균형이 심화되고, 전세 매물은 21% 줄었으며, 가격은 51주 연속 오르고 있어요. 전세 계약 전에는 반드시 매물 유형, 계약갱신 가능성, 주변 시세와 임대 조건 등을 비교해야 해요.