다주택자 정책 변화와 매물 출회 2026, 실수요자가 꼭 알아야 할 변화 총정리

다주택자 정책 변화와 매물 출회 2026 핵심은 5월 9일 중과유예 종료와 매물 증가 움직임이에요. 실수요자라면 지금의 변화 흐름을 꼭 짚어보세요.

다주택자 정책 변화 2026 핵심 정리 – 중과유예 종료와 실수요 영향

다주택자 정책 변화와 매물 출회 2026에서 가장 중요한 이슈는 바로 5월 9일 양도소득세 중과유예 종료예요. 2026년 5월 9일까지 다주택자가 주택 매매 계약을 맺으면, 잔금납부와 등기를 3~6개월 내 마치면 기존 조정대상지역(강남·서초·송파·용산)은 3~4개월, 신규 조정대상지역(서울 전역·과천시·광명시·성남시 등)은 6개월까지 유예 혜택을 받을 수 있어요. 2026년 2월 기준, 강남 3구 아파트 매물은 1만8613건으로 한 달 새 3.5% 증가했고, 송파구는 5.5% 늘었다고 해요. 서울 전체 아파트 매물도 2.9% 늘어난 5만7850건(2월 3일 기준, 아실 데이터)으로 확인돼요. 이처럼 정책 변화가 실질적으로 매물 출회에 영향을 주고 있죠. 정책 변화는 실수요자에게 매물 선택폭을 넓히는 기회가 될 수 있어요.

양도세 중과유예는 2026년 5월 9일 종료 예정이에요.
매매 계약만 5월 9일까지 체결하면, 잔금과 등기를 3~6개월 내 완료해도 유예 혜택을 받을 수 있어요.
강남 3구(강남·서초·송파) 아파트 매물 한 달 새 625건(3.5%) 증가했어요. (2026년 2월 기준, 아실)
서울 전체 아파트 매물도 같은 기간 2.9% 증가했어요.
2026년 5월 9일까지 계약이 핵심 시한이에요.

서울·수도권 아파트 매물 증가 현황과 실수요자 체크포인트

최근 다주택자 중과유예 종료 소식에 서울과 수도권 아파트 매물은 확실히 늘고 있어요. 아실에 따르면 2026년 2월 3일 기준 서울 아파트 매물은 5만7850건으로, 지난달 23일보다 2.9% 증가했어요. 송파구는 10.4%, 성동구 10.3%, 광진구 6.9%, 강남구 6.7%, 강동구 6.3%, 서초구 5.6% 등 주요 지역에서 매물 증가가 두드러졌죠. 2026년 2월 기준, 송파구 매물은 3896건으로 한 달 새 5.5% 늘었어요. 전문가들은 양도차익이 적은 외곽 또는 덜 오른 지역부터 먼저 매물이 나올 가능성이 높다고 해요. 이는 보유세 부담을 줄이고, 가치가 높은 자산(핵심지 아파트)은 지키려는 전략 때문이죠. 실수요자라면 매물 증가가 집중되는 지역과 시기를 잘 파악해야 해요.

서울 송파구는 한 달 새 10.4% 매물이 증가했어요. (2026년 2월 기준)
성동구, 광진구, 강남구 등 주요 지역도 모두 5% 이상 매물 증가세를 보이고 있어요.
외곽 지역부터 먼저 매물이 출회될 가능성이 높아요.
서울 아파트 매물은 5만7850건까지 늘었어요. (2026년 2월 3일, 아실)
실수요자는 지역별 매물 증감률 및 매도 타이밍 체크가 필요해요.

다주택자 매도 전략과 실수요자 주의사항 – 계약일 기준 혜택 활용법

2026년 5월 9일까지 다주택자들이 매물을 내놓는 가장 큰 이유는 바로 양도세 중과 부담을 피하기 위해서예요. 5월 9일까지 매매 계약을 체결하면, 강남 3구와 용산은 3~4개월, 그 외 조정대상지역은 6개월까지 잔금 및 등기 완료 시 양도세 중과를 면제받을 수 있어요. 계약일 기준으로 세금 적용 시점을 인정해주는 방식이라, 매수자도 잔금 일정에 대한 부담을 덜 수 있죠. 하지만 계약만 서둘러 체결하고 실제 잔금이나 등기를 너무 늦게 하면 세금 혜택을 못 받을 수 있으니 주의해야 해요. 세입자가 있는 집의 경우 토지거래허가제나 실입주 조건 등으로 매매에 제약이 있으니 꼼꼼한 확인이 필요해요. 국세청 예시로 20억원 주택(15년 보유)의 경우, 중과 시행 시 2주택자는 세금이 약 126%, 3주택자는 165%가량 늘어난다고 해요.

5월 9일까지 계약하고, 3~6개월 내 잔금·등기를 완료해야 중과유예 혜택이 유지돼요.
토지거래허가구역 내 주택은 매수자가 4개월 내 실입주해야 하는 등 제약이 있어요.
계약일 기준으로 혜택이 적용되지만, 형식적 계약에 대한 감독도 강화돼요.
세입자 계약기간 등 조건을 반드시 확인하세요.
양도차익이 적은 외곽 주택부터 매물이 나올 확률이 높아요.

2026년 이후 시장 변화 예측 – 매물잠김과 실수요자 대처법

2026년 5월 9일 이후에는 양도세 중과가 다시 적용되면서, 다주택자들의 매물이 줄고 거래절벽 현상이 나타날 수 있다고 우려돼요. 매수자의 대출 여력도 LTV 40% 제한, 주택가격 구간별 대출한도(15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원) 등으로 쉽지 않은 상황이에요. 보유세, 지방선거 등 정책 변수도 남아 있어 시장은 불확실성이 커질 수 있죠. 매물은 5월 9일 이전에 집중적으로 늘고 이후엔 감소할 가능성이 높아요. 실수요자라면 매물 출회 시점을 놓치지 않고, 대출 가능 범위와 예산을 꼼꼼히 검토해야 해요. 잔금일정, 규제지역 조건, 세입자 관련 문제까지 반드시 사전 점검이 필요해요.

5월 9일 이후 양도세 중과 부활로 매물 잠김 우려가 커요.
담보인정비율(LTV) 40% 등 대출 규제는 여전히 강해요.
15억원 이하 주택은 6억원, 15억~25억원은 4억원, 25억원 초과는 2억원까지만 대출이 가능해요.
실수요자는 매수 계획을 정책 변화 시점에 맞추는 게 유리해요.
2026년 5월 9일 전후로 매물, 대출, 세금 등 점검 필수예요.

실수요자를 위한 2026 다주택자 매물 시장 활용 체크리스트

다주택자 정책 변화와 매물 출회 2026 시기, 실수요자라면 어떤 점을 체크해야 할까요? 첫째, 5월 9일 이전 매물 출회가 집중될 수 있으니, 내 집 마련 계획이 있다면 지금부터 관심 지역 매물 동향을 자주 체크해야 해요. 둘째, 계약일 기준 양도세 중과유예 적용 지역(강남·서초·송파·용산, 그 외 서울 전역·과천·광명·성남 등)별 잔금 및 등기 기간, 실입주 의무 등 규정을 꼼꼼히 확인하세요. 셋째, 대출 한도와 잔금 일정, 세입자 유무 등 체크리스트를 만들어 중도에 문제가 발생하지 않도록 해야 해요. 넷째, 매물 경쟁이 치열해질 수 있으니 주변 시세, 급매물 여부, 실거주 요건 등도 꼼꼼히 비교해보세요. 2026년 2월 기준 송파구 매물은 3896건, 강남 3구 전체는 1만8613건이에요.