서울 전세 시장 2026 임대차 정책 변화가 궁금하다면, 전세 매물 감소 원인과 서울시 주거비 지원제도, 2026년 전세 시장 전망까지 한눈에 정리했어요.
서울 아파트 전세 시장 2026, 매물 27%↓·32%↓…왜 이렇게 줄었을까요?
2026년 서울 전세 시장은 전세 매물이 크게 줄어든 점이 특징이에요. 2026년 1월 기준, 서울 아파트 전세 매물은 2만2179건으로, 전월 대비 1769건(7.4%) 감소했고, 지난해 같은 시기(3만495건)와 비교하면 27%가 넘는 급감세를 보였어요(부동산 빅데이터 업체 아실, 1월 24일 기준). 또 1년 새 서울 전세 매물 전체가 32% 줄었다고도 해요(뉴스피릿). 서울 전세 매물은 2025년 대비 약 32% 감소했어요. 그 배경에는 여러 가지 요인이 있어요. 작년 10·15 대책 이후 실거주 의무 강화로 다주택자의 갭투자(전세 끼고 매입)가 어려워졌고, 대출 규제로 내 집 마련 자체가 힘들어진 실수요자들이 전세로 몰리면서 수요가 공급을 훨씬 넘어서고 있죠. 특히, 올해 서울 아파트 입주 물량도 전년 대비 30% 이상 줄어들 것으로 알려져 전세 매물 부족 현상은 쉽게 해소되기 어렵다고 전문가들은 보고 있어요. 2026년 전세 시장은 매물 부족과 수요 과잉이 동시에 나타나고 있어요.
- 매물 감소 흐름이 계속될 수 있으니 원하는 집이 나오면 빠르게 체크해두는 것이 좋아요.
- 전세 매물 구할 때는 실제 매물 존재 여부, 실거래가 및 최근 임대차 계약 동향을 꼼꼼히 비교해보세요.
5월 양도세 중과 재개, 서울 전세 시장에 어떤 영향? (2026년 규제지역 중심)
2026년 5월 10일부터 다주택자에 대한 양도세 중과가 다시 시작돼요. 이제 조정대상지역에서는 2주택자는 20% 포인트, 3주택자 이상은 30% 포인트가 기존 세율(6~45%)에 추가돼요. 지방소득세까지 합치면 3주택자 최고 실효세율이 82.5%에 달할 수 있다고 해요(매일경제 기준). 2026년 5월부터 다주택자 세금 부담이 크게 증가해요. 이런 세금 부담 때문에 다주택자들이 집을 팔지 않고 버티거나, 전세 보증금을 올려 세금 부담을 세입자에게 전가할 수 있다는 우려가 커지고 있어요. 실제로 전세 매물은 줄고, 전세가격지수(한국부동산원 기준)도 103.64에서 103.78로 상승했어요. 전세수급지수 역시 104.5→104.7로 올라 수요가 공급을 초과한다는 신호를 주고 있죠. 양도세 중과 재개로 전세 매물 잠김과 전셋값 부담이 우려돼요.
- 계약 갱신 때 집주인이 조건을 조정할 수 있으니, 임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세상한제 등) 활용 여부를 꼭 확인하세요.
- 추가 세금 부담이 있는 시점(5월 전후)에는 계약 조건이 어떻게 변하는지 시장 동향을 자주 체크하는 것이 좋아요.
서울시 무주택 출산 가구 주거비 지원 2026, 전세보증금 5억까지 완화
서울시가 2026년부터 무주택 출산 가구의 주거비 지원 대상을 대폭 확대했어요. 기존 전세보증금 3억원 이하에서 5억원 이하로, 월세는 130만원 이하에서 229만원 이하로 완화됐죠. 2026년부터 서울시 주거비 지원이 전세 5억, 월세 229만원 이하까지 확대됐어요. 지원 내용은 전세대출 이자 또는 월세에 대해 월 30만원씩 2년간, 최대 720만원을 지원해줘요. 추가 출산 시엔 연장도 가능하니 최장 4년까지 받을 수 있고, 접수도 상시로 바뀌어서 연중 언제든 신청이 가능해요. 2025년 하반기까지는 654가구가 평균 180만원을 지원받았고, 지원가구의 66%가 월세 거주, 36%가 연립·다세대, 25%가 아파트, 21%가 단독·다가구 주택에 살고 있었어요. 지원금은 최대 4년, 분할 지급하며 실비로 지원돼요.
- 서울시 ‘자녀 출산 무주택 가구 주거비 지원사업’은 ‘탄생육아 몽땅정보통’ 누리집에서 신청해요. 상반기(2~6월)·하반기(7~12월) 모집공고를 확인하세요.
- 중위소득 180% 이하면서 전세 5억·월세 229만원 이하에 해당하면 꼭 자격을 검토해보세요.
- 공공임대주택이나 서울시 임차보증금 이자 지원 등 다른 주거 지원을 받고 있다면 중복 지원이 안 되니 확인하세요.
2026년 서울 전세 계약, 실수요자를 위한 체크리스트와 대응 방법
2026년 서울 전세 시장은 매물 부족, 전셋값 상승, 임대차 정책 변화 등으로 복잡해졌어요. 수급 불균형과 양도세 중과 재개, 대출 규제까지 겹치면서 세입자 주거난이 심화되고 있죠. 2026년 서울 전세 시장은 매물 부족과 임대차 제도 변화가 핵심 변수예요. 이런 상황에서 내 집 마련이나 전세 계약을 준비하는 분들은 다음 체크리스트를 꼭 참고해보세요.
2026 서울 전세 계약 체크리스트
- 전세 매물은 실시간 확인, 매물 등록일·실거래가 비교 필수
- 5월 양도세 중과 시점 전후, 계약 조건 변동 가능성 주의
- 서울시 주거비 지원 등 활용 가능한 정책 꼼꼼히 확인
- 임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세상한제 등) 적극 활용
- 입주 물량 감소 지역, 최근 전세가격 추이 체크
- 대출 규제 내용과 내 신용상태 점검
서울 전세 시장은 2026년에도 매물 부족, 임대차 정책 변화, 시장 불확실성이 계속될 전망이에요.
- 전세 계약 전후에는 반드시 등기부등본, 확정일자, 전입신고를 챙기세요.
- 지원사업은 접수 기간, 자격 조건, 신청서류를 미리 준비해두면 유리해요.
