서울 아파트 전세 2026 시장에서는 전셋값이 1년째 오르고 매물도 급감하고 있어 실수요자의 주거전략이 더욱 중요해졌어요.
서울 아파트 전세 2026 동향 – 1년째 오르는 전셋값과 급감한 매물
서울 아파트 전세 2026 시장은 1년째 끊임없이 전셋값이 오르고, 전세 매물이 크게 줄어들고 있어요. 2026년 2월 1주 기준, 한국부동산원 자료에 따르면 서울 아파트 전셋값은 일주일 전보다 0.13% 상승했죠. 이 상승세는 52주 연속 이어지고 있고, 성동구는 0.45%로 가장 많이 올랐으며, 노원(0.24%), 서초(0.22%), 성북(0.21%), 동작(0.19%), 용산(0.18%) 등 순으로 상승폭이 두드러져요. 서울 아파트 전세 2026 시장에서 매물은 1년 새 25.8% 감소했어요. 2026년 2월 6일 기준, 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 전세매물은 2만1377건으로 1년 전 2만8804건 대비 크게 줄었습니다. 특히 성북구는 1년 전 1235건에서 138건으로 88.9%나 줄었고, 관악구(768→209건·-72.8%), 동대문구(1553→479건·-69.2%), 광진구(986→313건·-68.3%), 강동구(3223→1084건·-66.4%) 등도 급감했어요. 서울 아파트 전세시장에서 매물 부족이 심화되고 있음을 알 수 있어요.
- 관심 지역 매물 변동 추이를 주 1회 이상 체크하세요.
- 성동구, 노원구 등 인기 지역은 경쟁이 더 치열해질 수 있어 빠른 의사결정이 필요해요.
- 매물 부족 시 외곽이나 비아파트 대안도 미리 살펴보세요.
갱신계약 vs 신규계약 – 2026 서울 전세시장 ‘이중가격’ 현상과 주거비 부담
서울 아파트 전세 2026 시장에서 신규계약과 갱신계약 간 가격 격차가 커지고 있어요. 지난해 서울 아파트 신규 전세계약 평균 보증금은 6억3574만원, 갱신계약 평균은 5억9236만원으로 무려 4337만원 차이가 났어요(2025년 기준). 강동구 고덕그라시움 전용 59㎡의 경우, 2025년 1월 기존 갱신계약은 6억3000만원, 같은 날 신규계약은 7억5000만원에 체결됐죠. 서울 전세시장에서는 갱신계약과 신규계약 간 금액차가 4000만원 이상 벌어질 수 있어요. 실제로 서울 전월세 계약 중 갱신권 사용 비중이 49.3%에 달해, 세입자 절반은 전월세 인상률 5% 제한을 활용해 주거비를 낮추고 있어요. 신규계약을 하려면 기존 보증금으로는 충당이 쉽지 않은 상황이죠.
- 계약 만료 6개월 전부터 갱신 의사 파악 및 집주인과 협상 준비를 하세요.
- 갱신계약이 가능한 경우, 5% 인상 제한을 적극 활용해보세요.
- 신규계약이 불가피하다면, 인근 단지 시세와 매물 변동을 꼼꼼히 비교해 예산을 미리 산정하세요.
갱신권 사용이 전셋값 급등에서 주거비를 지키는 핵심 전략임을 기억하세요.
서울 아파트 전세매물 감소 원인과 2026 봄 이사철 영향
서울 아파트 전세 2026 시장에서 전세매물 감소는 여러 원인이 복합적으로 작용하고 있어요. 정부의 토지거래허가구역 확대, 실거주 의무 강화, 다주택자 대출 규제와 양도세 중과 등으로 임대차 시장에 매물이 풀리지 않고 있죠. 2026년 봄 이사철을 앞두고 학군·역세권·대단지 등 선호 입지에 임차 수요가 몰리면서 전세가격 상승 압력이 더 커지고 있어요. 서울 전세매물은 2026년 2월 초 기준 1년 전보다 27.3% 감소했어요(아실 집계). 자치구별로 성북구는 90% 가까이, 관악구 74%, 동대문구 69.9%, 광진구 68.5% 등 대폭 줄어든 상황이죠. 봄 이사철에는 특히 역세권·학군지 매물이 가장 빨리 소진될 수 있어요.
- 이사 계획이 있다면, 2~3개월 전부터 선호 단지 매물 상황을 모니터링하세요.
- 학군·역세권 등 인기 지역은 빠른 계약 진행이 필요할 수 있어요.
- 정부 정책 변화와 대출 규제 동향도 체크해 두세요.
전셋값 급등이 매매시장에 미치는 영향 – 신축 아파트 매매와 가격 변화
서울 아파트 전세 2026 시장에서 전셋값 급등과 매물 부족 현상은 매매시장에도 큰 영향을 미치고 있어요. 전세공급이 줄어들면서 일부 수요가 신축 아파트 매매 쪽으로 이동해, 신축 단지 가격이 빠르게 오르고 있죠. 2025년 9월 광진구 자양동 신축 아파트 전용 84㎡는 26억8000만원에 거래돼 신고가를 기록했어요. 같은 단지의 분양권 거래가는 입주 직후 15억원대였으니, 1년 새 10억원 넘게 오른 셈이에요. 성동구 성수동 신축 아파트도 입주 초기 25억8000만원대에서 40억원까지 치솟았어요. 서울 신축 아파트는 전세난 영향으로 단기간에 수억원씩 급등한 사례가 많아요. 과거에는 대규모 입주가 전세시장 안정에 기여했지만, 최근엔 신축 매물 자체가 부족해 ‘입주장 효과’가 약화된 모습이에요.
- 전세난이 지속된다면 신축 아파트 매수 수요가 더 늘 수 있어요.
- 매매를 고려 중이라면, 신축 단지와 기존 단지의 가격 차이를 꼼꼼히 비교하세요.
- 신축 단지의 상품성, 입지, 학군 등은 가격 상승 흐름에 큰 영향을 미치니 유심히 살펴보세요.
전셋값 급등은 신축 아파트 매매가격에도 직접적으로 반영되고 있어요.
2026 서울 아파트 전세시장 실수요자를 위한 내 집 마련·전월세 계약 실전 체크리스트
서울 아파트 전세 2026 시장 상황에서 실수요자는 내 집 마련과 전월세 계약 모두 준비를 철저히 해야 해요. 매물 급감과 전셋값 급등, 갱신·신규간 이중가격, 신축 아파트 매매 강세 등으로 선택지가 좁아진 만큼, 사전 정보 파악과 전략적 의사결정이 중요해졌어요. 2026년 전세시장에서는 계약 만료 6~12개월 전부터 준비하는 것이 필수적이에요. 자주 등장하는 체크리스트로는 매물 현황 실시간 체크, 희망 지역/단지별 시세 비교, 갱신권 행사 가능성 검토, 예산 재점검, 대출 규제 및 정부 정책 변화 체크 등이 있어요. 신규계약 시에는 기존 보증금만으로는 부족할 수 있으니 추가 자금 계획도 세워야 하죠. 2026년 서울 아파트 전세시장에서는 사전 준비와 빠른 결정이 주거 안정의 핵심이에요.
- 계약 만료 6~12개월 전부터 매물과 시세를 관찰하세요.
- 갱신권, 인상률 제한 등 임차인 권리를 꼼꼼히 챙기세요.
- 신규계약·매매도 염두에 두고 자금 조달 계획을 세우세요.
- 정부 정책, 대출 규제, 입주 예정 단지 정보도 미리 파악하세요.
